En France, la location de passoire thermique sera interdite en 2023. Ces logements font partis des plus énergivores sur le parc immobilier français. Cette interdiction s’appliquera à tous les propriétaires qui mettront à disposition ces habitations auprès des locataires. Comment reconnaître une passoire thermique ? Qui est concerné ? Nous vous expliquons tout dans cet article !
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement neuf ou ancien qui consomme plus d’énergie qu’un autre. La notion de passoire thermique a été inventée par l’ACER (Agence d’Aide à la Compétitivité et à l’Emploi) qui désigne cette catégorie de logement en fonction de deux critères :
- La qualité de l’isolation de son enveloppe extérieure
- La présence ou non d’un dispositif de séparation des flux thermiques
Les logements considérés comme des passoires thermiques ont également une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m2 et rejettent plus de 100 kg CO2/m2/an. Sur la note du diagnostic de performance énergétique (DPE), il s’agit principalement des logements notés F ou G. En 2022, on compte plus de 4.8 millions de logements énergivores sur les 29 millions de résidences principales sur le territoire.
Pour connaître le niveau de performance énergétique de votre logement, vous pouvez utiliser le simulateur du Ministère du Logement. Il permet de déterminer le type de logement que vous possédez et vous indiquera le niveau de performance énergétique.
Afin de lutter contre les émissions de gaz à effet de serre, le gouvernement a mis au point le nouveau DPE pour rendre les logements plus verts. De ce fait, le gouvernement a annoncé un calendrier progressif pour les propriétaires bailleurs :
- dès 2023 : interdiction des pires passoires thermiques pour les nouveaux contrats de location
- dès 2025 : interdiction à la mise en location des logements classés G
- dès 2028 : impossibilité de louer les logements F à de nouveaux locataires
- dès 2034 : tous les biens avec une étiquette E ne seront plus disponibles sur le marché de la location
Derrière cette interdiction progressive des logements énergivores sur le parc locatif, l’objectif est triple :
- lutter contre les factures d’énergies trop élevées au désavantage des locataires
- réduire les émissions GES
- rénover les logements
Comment rendre un logement moins énergivore ?
En tant que propriétaire bailleur, si vous souhaitez louer votre logement en 2023 ou plus tard, vous devez vous assurer que votre logement n’est pas énergivore. Si ce n’est pas le cas, vous devez réaliser des travaux de rénovation énergétique pour améliorer la performance de votre bien. Attention, en tant que bailleur d’un bien en copropriété la procédure peut être longue. Il faut en effet un vote à la majorité absolue du syndicat en Assemblée Générale.
Selon une étude SDES de 2018, 1.2 million de locataires vivent dans un logement énergivore. Les maisons ne sont donc pas les seules à être impactées !
En cas de manquant des propriétaires bailleurs à cette obligation de mise en conformité, ces derniers risques un recours en justice de la part de leurs locataires. Ainsi, si le juge estime que le bien ne répond pas aux nouveaux objectifs de performance énergétique imposés, il pourra dès lors :
- forcer le propriétaire à réaliser les travaux obligatoires
- demander une diminution du loyer du locataire
- demander le paiement de dommages et intérêts au locataire
Nous vous conseillons donc de veiller à être en conformité avec cette réglementation (si votre logement est construit avant le 1er janvier 1975, définition de la performance énergétique du bien, évaluation de l’état de performance énergétique du bien), mais aussi de réaliser des travaux de rénovation énergétique si votre logement est construit après le 1er janvier 1975. ****
Audit énergétique obligatoire
Dès le 1er septembre 2022, les propriétaires de logements énergivores devront réaliser l’audit énergétique en complément du traditionnel DPE. Il s’agit d’une expertise plus poussée avec davantage de précisions de la part des techniciens sur les travaux à effectuer. Davantage onéreuse, cette expertise est en partie finançable par des aides énergétiques en fonction des revenus du foyer.
4 idées reçues sur les passoires thermiques
Lorsque l’on parle de passoires thermiques, il y a souvent des idées reçues concernant les logements ou les propriétaires. Or, il n’en est rien ! Voici quelques précisions sur les bailleurs et les logements énergivores.
- Tout d’abord, les occupants de ce type d’habitation sont majoritairement propriétaires et non locataires comme on pourrait le penser. Selon une étude de l’Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE) du 1er janvier 2018, les locataires ne représentaient que 42 % des habitants de logements énergivores.
- Autre idée reçue : les passoires thermiques seraient majoritairement occupées par des ménages à faibles revenus. Toujours selon l’étude de l’ONRE, les foyers de la classe moyenne aux revenus intermédiaires et élevés représentent 58% des habitants.
- Concernant la surface de ces logements, la majorité pense qu’il s’agit essentiellement de petites surfaces. Or, 60% des logements notés F ou G sont des maisons individuelles. Les déperditions thermiques sont plus importantes dans les grandes surfaces. La superficie moyenne des passoires est comprise entre 60 et 100 m2.
- Enfin, une idée reçue récente prévoit une forte explosion des ventes de ces biens dès 2025. Au vu du nombre de logements à rénover et du coût des travaux, certains propriétaires pourraient être tentés de vendre au lieu de rénover. Il s’agit en réalité d’un manque d’informations à ce sujet, 72% des propriétaires ne connaissant pas les divers dispositifs d’aides à la rénovation.